KWB Berndlmaier

Kurzfassung und Grundsatz zum Thema Mängel

Was ist ein Mangel
Ein Mangel ist eine Abweichung vom vertraglich Versprochenen, eine unvorhergesehene Abweichung vom Ist- Zustand zum Soll-Zustand.
Toleranzen
Es darf nicht vergessen werden, dass die meisten Bauarbeiten in Handwerk erstellt werden, und somit nicht immer perfekt sein können/ sein werden. Dazu kommen insbesondere bei Plattenbelägen, materialbedingte Differenzen. Zu Toleranzen aller Baubeteiligten ist die SIA massgebend. http://www.sia.ch/
"hohle Platten" - hohl klingen + hohl liegen ist nicht dasselbe
Ein Hohlklang allein stellt kein Mangel dar, da er unter Voraussetzung gegebener Haftfestigkeit und nicht betreffen eines zusammenhängenden Bereichs, die Gebrauchsfähigkeit der Fliesen nicht beeinträchtigt. Eine "hohl" klingende Platte bedeutet auch nicht automatisch Hohllagigkeit im Sinne einer Haftverbundsstörung. Denn eine hundertprozentige Bettung ist handwerklich,- da mit der Zahnkelle aufgezogen wird-auch bei sach und fachgerechter Ausführung- nicht zu erreichen.
Tests auf Hohllagigkeit in Form von "Klangproben" sind sinnvoll bei homogenen Systemen bzw. Strukturen. Man kann damit beispielsweise Haarrisse in einer noch nicht verlegten Platte erkennen, auch "Hohlstellen" unter Belägen auf Verbundestrichen. Bei inhomogenen Systemen taugt dieses Verfahren nur sehr bedingt. Unterschiedliche Mörteldichten und -dicken (mehr oder weniger eingeklopft), Stärkedifferenzen im Belagsmaterial usw. verändern die Schallübertragung; der Klang kann also durch die ungleichmässige Matrix im Fußbodenaufbau (Haufwerksporigkeit im konventionellen Zementestrich, unvermeidbare Hohlräume oder durch Dämmschichten) zurückzuführen sein, ohne dass dabei eine Einschränkung in der Gebrauchstauglichkeit einhergeht. Rückschlüsse vom Schall auf etwaige Hohllagigkeiten sind demnach nicht zuverlässig.
Eine Fliese ist kein Musikinstrument und unterliegt damit auch keiner Klangvorschrift
Silikonfugen
Silikonfugen sind Bewegungs und damit Wartungsfugen welche keiner Garantie unterliegen. Mit Hintergrund unterschiedlicher Wärme/Kälte-Ausdehnungen und Bewegungsverhalten (Dehn- Stauch und Scherbewegungen), sind Anschlussfugen zwingend mit elastischen Stoffen (Silikon) aus zu führen. Silikonfugen dienen zur Hauptsache dem Auffangen dieser Bewegungen und können und dürfen aus diesem Grunde reissen! (z.B.Senkung/Setzung Boden). Da Silikonfugen aber KEINE DICHTFUGEN sind, ist es absolut elementar, insbesondere und explizit in den Nassbereichen, diese regelmässig zu überprüfen. Sollten sich auch nur kleinste Risse (Nassbereich) aufzeigen, so müssen diese umgehend behoben oder erneuert werden. Für Wasserschäden aufgrund nicht korrekt gewarteter Silikonfugen, haftet der Fliesenleger nicht!
SIA-Norm 118
Die SIA Norm 118 ist eine Norm und kein Gesetz und hat deshalb nur Gültigkeit, wenn man deren Geltung vertraglich vereinbart hat.
Abnahme

• Hat keine Abnahme stattgefunden und hat der Bauherr selber auch nicht geprüft, so haftet der Unternehmer nicht einmal für verdeckte Mängel, soweit klar ist, dass der Bauherr diese Mängel hätte entdecken können und sie der Unternehmer nicht absichtlich verschwiegen hat (Art. 179 Abs. 4).
• Gesetz; ist bei der Bauabnahme die Vollendung des Werkes vorausgesetzt (BGE 115 II 456). Vor der Vollendung kann keine Abnahme erfolgt sein.
• SIA 118; Hat die Bauabnahme innerhalb von 30 Tagen nach Fertigstellung des Objekts zu erfolgen. Es gibt Teilwerke und vereinbarte Abnahmen dieses Teilwerks; z.B. ein vollständiger und abgeschlossener Gebäudeteil eines Shopping Centers.

Rügefrist

• Gesetz; Das Gesetz fordert die sofortige Mängelanzeige,(Art. 371 OR) spätestens innerhalb von 7 Tagen nach deren Feststellung.
• SIA 118; Der Auftraggeber kann in der Zeitspanne der 2jährigen Frist, Mängel jederzeit rügen. Nach Ablauf dieser 2 Jahre müssen aber auch hier, neu entdeckte Mängel sofort gerügt werden. Gemäss Bundesgerichtsentscheid innert 7 Tagen.

Garantiezeit

• Gesetz; 5 Jahre
• SIA 118 Art. 172: 5 Jahre.Für verdeckte Mängel (Art. 180 Abs. 1) 2 Jahre und gemäss (Art. 180 Abs. 2) 10 Jahre für absichtlich verschwiegene Mängel

Beweislast

• Gesetz; Art. 8 ZGB; Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet.
• SIA 118; Art. 174 Abs. 3: „Wird streitig, ob ein behaupteter Mangel wirklich eine Vertragsabweichung darstellt und daher ein Mangel im Sinne dieser Norm ist, so liegt die Beweislast beim Unternehmer.“ WICHTIG: Die Umkehrung der Beweislast nach SIA 118 gilt nur 2 Jahre, nach Ablauf dieser Garantiefrist gilt die Beweisregel nach Art. 8 ZGB.

Anrecht auf...

• Gesetz; Das OR lässt dem Bauherrn bei Mängeln die Wahl, einen Minderpreis geltend zu machen, eine Nachbesserung zu verlangen oder vom Vertrag zurückzutreten.
• SIA 118: Der Bauherr muss zwingend dem Unternehmer zunächst die Möglichkeit zur Nachbesserung geben

Mängelrüge anbringen
Dies geschieht am besten schriftlich mit einem eingeschriebenen Brief (zu Beweiszwecken) oder in einem unterzeichneten und gegengezeichneten Protokoll mit dem Unternehmer, in welchem die Mängel festgehalten werden. Zu beachten ist, dass der Mangel genau beschrieben ist, dass festgestellt wird, das Werk sei nicht vertragskonform und dass man den Unternehmer dafür haftbar mache. Des Weiteren sollte dem Unternehmer eine Frist zur Behebung des Mangels angesetzt werden.
Muster Mängelrüge
Adresse der betroffenen Liegenschaft
Sehr geehrter Herr ........ (Mängelrüge an alle möglichen Verursacher)
Leider müssen wir feststellen, dass an unserer Liegenschaft ein oder mehrere Baumängel
vorliegen.
1. Beschreibung der Feststellungen .....................................
2. Grundsätzlich verlangen wir die Behebung der vorliegenden Mängel und die Instandstellung
der aufgetretenen Schäden.
3. Zur Beurteilung der Mängel haben wir das auf Bauexpertisen spezialisierte............. beauftragt.
4. Bitte informieren Sie Ihre Versicherungen über den vorliegenden Schadenfall.
Wir weisen Sie ausdrücklich auf die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen als auch auf
die SIA Normen und das Obligationenrecht hin und verlangen von Ihnen die Behebung und
Instandstellung im Rahmen Ihrer Garantieleistungen.
Mit freundlichen Grüssen
Wenn Mängel partout nicht behoben werden

• Ersatzvornahme: Falls der Unternehmer auf die Rüge nicht reagiert, einen immer wieder nur vertröstet oder die Verantwortung nicht übernehmen will, gibt es die Möglichkeit, ihm eine letzte Frist zu setzen. Lässt er diese verstreichen, kann man den Mangel durch eine andere Firma beheben lassen – auf Kosten des Unternehmers. Aber aufgepasst: Die Summe beim Unternehmer einzutreiben kann schwierig sein.
• Rückbehalt: Gemäss Bundesgericht (etwa BGE 89 II 235) und SIA 118 ist die Zurückhaltung der mutmasslichen Schadenbehebungssumme plus Umtriebskosten ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche (gilt nicht für das Architektenhonorar).
• Gerichtsverfahren: Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten lohnt sich nur selten. Prozesskosten und Gutachten kosten meist mehr, als damit gewonnen wird.

Für weitergehende, genauere Informationen werden folgende Links empfohlen;
Rechtliche Ausführungen;
http://www.bauexperte.ch/pdf/SPEIDEL-Maengelrecht-SIA-OR_BGE-Ersatzvornahme.pdf
http://www.baumaengel.ch/
http://www.hev-zuerich.ch/der_zuercher_hauseigentuemer/jahr-2012/dzh-art-201207_09.htm
http://www.weka-baurecht.ch/praxistipp_view.cfm?nr=4152
Zeitungsartikel zum Thema;
http://www.nzz.ch/aktuell/wirtschaft/immobilien/vermeidbare-maengel-beim-bau-1.18115261Was ist ein Mangel?
http://www.beobachter.ch/wohnen/bauen-renovieren/artikel/bauabnahme_den-neubau-ohne-maengel-gibt-es-nicht/
http://www.reflecta.ch/fileadmin/user_upload/team/Publikationen/HU_Baumaengel.pdf
Experten/Gutachter;
http://www.bvswiss.ch/ Bauexpertenverband
http://www.lsi-gmbh.ch/
http://www.wdvs-expert.ch/angebot/gutachten/
www.kub.ch Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB) in Zürich
Forum
http://www.hausbau-forum.ch/forum.php
http://www.haus-forum.ch/